Может ли дольщик расторгнуть договор долевого участия, заключенный с застройщиком, без наличия нарушений со стороны застройщика?
В договорах застройщики умело прописывают условия расторжения, такие как несоблюдение сроков передачи квартир Дольщикам и явные изменения в проектной документации. Однако, возможность расторжения по инициативе Дольщика (покупателя) очень низка, так как застройщики опасаются повторных покупок по более низким ценам. По этой причине (и не только) ни в договорах, ни в 214 ФЗ нет указания, что Дольщик имеет право на расторжение ДДУ, если нет нарушений со стороны строительной компании.
В нашей практике, в одном из случаев нам удалось расторгнуть договор между нашим клиентом и одним московским застройщиком в добровольном порядке (сделка была на 25 миллионов), но в других случаях пришлось подавать иск в суд. Перед этим мы изучили судебную практику, на основании которой можно расторгнуть договор долевого участия. Если ваша ситуация подходит под такую практику, то есть шанс на успешное расторжение в судебном порядке и возврат денег.
Случай из практики был такой: один человек подал иск в 2017 году в Невский районный суд Санкт-Петербурга против застройщика, просив расторгнуть договор долевого участия. Он требовал вернуть долевой взнос в размере 2,5 млн руб.
Истец утверждал, что в 2017 году заключил договор с застройщиком на участие в долевом строительстве. После того как истец(покупатель) не смог выполнить обязательства по договору в части оплаты рассрочки цены договора, он отправил застройщику уведомление о его расторжении. Застройщик отказался и предложил другие варианты исполнения обязательств (ипотеку или продажу по переуступке).
В апреле 2018 года суд рассмотрел дело и удовлетворил исковые требования. Решением суда договор был расторгнут, застройщик обязан вернуть 2,5 млн руб. Покупателю. Застройщик подал апелляционную жалобу, но она была отклонена.
Чем руководствовался суд?
Статья 451 ГК РФ предусматривает возможность изменения/расторжения договора при существенном изменении обстоятельств. Согласно статье 452, требования об изменении или расторжении договора могут быть предъявлены в суд только после получения отказа другой стороны или в случае неполучения ответа в срок.
Участник долевого строительства, который не может внести очередной платеж (по рассрочке) из-за изменения своего материального положения, имеет право требовать расторжение договора в судебном порядке при соблюдении требований Гражданского кодекса. Истец обратился в суд, ссылаясь на отсутствие у него финансовой возможности выполнять условия договора.
В ходе судебного разбирательства истец объяснил, что он не работает и не имеет официального дохода, поэтому не может воспользоваться кредитом и выполнить обязательства по договору. Он также пояснил, что ранее планировал использовать деньги от продажи квартиры матери, но мать отказалась от продажи.
Судебная коллегия, руководствуясь нормами права и учитывая ухудшение материального положения истца, пришла к выводу, что это является основанием для расторжения договора (вопреки договору или 214 ФЗ). Доводы застройщика о компенсации расходов не были приняты во внимание, так как не было представлено документов, подтверждающих эти расходы (то есть застройщик хотел с Покупателя что-то взыскать, удержать часть денег).
Наличие успешной судебной практики подтверждает возможность расторжения договора долевого участия в случае существенного изменения условий, включая материальные. Влияние судебных решений на каждый конкретный случай зависит от судьи и обстоятельств. Судьи обращают внимание на решения других судов, включая верховный суд, апелляции и кассации. Таким образом, можно попытаться расторгнуть договор долевого участия, даже если застройщик отказал вам в этом.