Налог со сдачи квартиры: 13% НДФЛ, самозанятость или патент — сколько платить и когда

Налог со сдачи квартиры: сколько платить — 13 % или больше, как самозанятому и что будет, если не платить. Сколько процентов. Доход от сдачи квартиры — основная налоговая база, та же, что у зарплаты (пп. 9 п. 2.1 ст. 210 НК). Шкала п. 1 ст. 224 считается по сумме всех таких доходов за год: 13 % до 2,4 млн ₽, 312 000 ₽ и 15 % с превышения до 5 млн, дальше 18, 20 и 22 %. Зарплата 2 200 000 ₽ и аренда 600 000 ₽ — налог с аренды 86 000 ₽, а не 78 000 ₽. Без другой работы аренда 35 000 ₽ в месяц — 420 000 ₽ в год и 54 600 ₽ налога. Нерезидент платит 30 % со всей суммы (п. 3 ст. 224). Вычеты ст. 218–221 — за покупку жилья, ипотечные проценты, лечение — уменьшают и налог с аренды (п. 3 ст. 210). Самозанятость — право, а не обязанность (ч. 1 ст. 2 закона № 422-ФЗ), и только для жилья: закон не облагает НПД передачу прав на недвижимость, «за исключением аренды (найма) жилых помещений» (пп. 3 ч. 2 ст. 6). Ставка 4 % с граждан, 6 % с организаций и с ИП, снимающих для бизнеса (ст. 10), вычет до 10 000 ₽ — 1 % или 2 % базы (ст. 12). Аренда 40 000 ₽ в месяц гражданину: НПД 14 400 ₽ за год против 62 400 ₽ НДФЛ. Лимит — 2,4 млн ₽ дохода на НПД за год, право утрачивается со дня превышения (пп. 8 ч. 2 ст. 4, ч. 19 ст. 5). Декларации нет (ст. 13), уплата до 28-го числа следующего месяца (ч. 3 ст. 11), чек на каждый платёж (ст. 14), за нарушение — 20 %, повторно — 100 % суммы расчёта (ст. 129.13 НК). Эксперимент — до 31.12.2028. Как платить. Сдаёте гражданину — считаете и платите сами (пп. 1 п. 1 ст. 228 НК): декларация до 30 апреля (п. 1 ст. 229), налог до 15 июля следующего года (п. 4 ст. 228); за 2026 год — 30.04.2027 и 15.07.2027, выходной переносит срок на рабочий день (п. 7 ст. 6.1). Сдаёте организации или ИП и платите НДФЛ — налог удерживает она как налоговый агент (п. 1 ст. 226); не удержала — уплата по уведомлению до 1 декабря (п. 6 ст. 228). Самозанятому организация НДФЛ не удерживает: он платит 6 % сам и указывает в чеке ИНН покупателя. «11 месяцев» и посуточно. Регистрация обременения нужна при найме на год и больше (п. 2 ст. 674 ГК), до года действуют правила краткосрочного найма (п. 2 ст. 683) — налог от срока договора не зависит. Гостиничные услуги в квартирах многоквартирных домов запрещены с 01.10.2019 (ч. 3 ст. 17 ЖК), но одних формальных признаков для запрета посуточной сдачи мало (постановление КС от 23.03.2023 № 9-П); налог с посуточной платы тот же. Закон № 127-ФЗ о гостевых домах — про индивидуальные жилые дома. Если не платить. Штраф за неподанную декларацию — 5 % неуплаченного налога за каждый полный или неполный месяц, не больше 30 % и не меньше 1 000 ₽ (п. 1 ст. 119 НК); освобождение п. 4 — только для продажи и дарения недвижимости, не для аренды. Налог 54 600 ₽: с шестого месяца штраф — потолок 16 380 ₽, за неуплату ещё 20 % — 10 920 ₽ (ст. 122), пени — 1/300 ключевой ставки в день (ст. 75). Крупный размер по ст. 198 УК — свыше 2,7 млн ₽ неуплаченных налогов за три финансовых года подряд. Сдача жилья без статуса ИП — не незаконное предпринимательство (п. 2 постановления Пленума ВС № 23). Сданную квартиру после минимального срока владения продают без налога (п. 17.1 ст. 217). ⏱ Тайм-коды 0:00 — Аренда — не отдельная ставка: та же лестница, что у зарплаты 2:26 — Самозанятость: право, а не обязанность 4:14 — Как платить самому: 30 апреля и 15 июля 4:46 — Сдаёте организации — налог удерживает она 5:21 — «На 11 месяцев» и посуточно 6:27 — Если не платить Разбор с нормами: https://finiznanka.ru/nalogi/nalog-sdacha-kvartiry/ Квиз «Какой налог со сдачи квартиры»: https://finiznanka.ru/instrumenty/kviz-nalog-sdacha-kvartiry/ Калькулятор «Налог со сдачи квартиры: НДФЛ или самозанятость»: https://finiznanka.ru/instrumenty/kalkulyator-naloga-sdacha-kvartiry/ #финансоваяизнанка #налоги #ндфл #самозанятые #арендаквартиры #нпд ⚠️ Материал носит информационный характер и не является налоговой консультацией.